Er ikke-tinglyste avtaler om bruksrett på naboens eiendom gyldige?

Dette tok Borgarting lagmannsrett stilling til i begynnelsen av august

De nye naboene mente at den skriftlige avtalen om eksklusiv og evigvarende bruksrett til et område av hagen var falt bort på to grunnlag:

1. Avtalen om eksklusiv bruksrett var offentligrettslig ulovlig, og dermed også ugyldig i forholdet mellom naboene.
2. Bruksretten ble uansett ekstingvert (altså utslettet) da kjøpet av naboeiendommen ble tinglyst.

På det første punktet konkluderte lagmannsretten med at avtalen verken var i strid med matrikkelloven eller plan- og bygningsloven ved avtaleinngåelsen, og at den dermed var offentligrettslig lovlig. Prinsippet om avtalefrihet ved rettsstiftelser i fast eiendom ble også understreket – altså er det uten betydning i forholdet mellom partene om avtalen er offentligrettslig lovlig eller ikke. Videre hadde det heller ingen relevans for gyldigheten at bruksretten ikke var tinglyst, noe vi erfarer er en vanlig misforståelse blant mange.

Spørsmålet ble dermed om den ikke-tinglyste bruksretten ble ekstingvert ved tinglysningen av naboens eiendomskjøp.

Utgangspunktet er at tinglysning av skjøtet ekstingverer ikke-tinglyste rettigheter i fast eiendom. Fra dette utgangspunktet gjelder flere unntak, deriblant for rettigheter som erververen kjente, eller burde kjent til ved tinglysningen. De nye naboene må altså være i god tro.  

Det var på det rene at det ikke var noen opplysninger om bruksretten i salgsoppgaven. Basert på den samlede informasjonen de nye naboene fikk fremlagt, konkluderte lagmannsretten likevel med at de burde ha gjort nærmere undersøkelser om en mulig bruksrett og omfanget av denne før de kjøpte eiendommen. Konklusjonen viser dermed hvor viktig det er å sette seg godt inn i alle relevante forhold ved eiendomskjøp, og også gjøre egne undersøkelser ved behov.

Fordi lagmannsretten kom til at naboene ikke hadde vært i god tro, tok de ikke stilling til om bruksretten også hadde fått rettsvern ved hevd. Merk også at det gjelder egne regler dersom naboeiendommen hadde vært en landbrukseiendom. I slike tilfeller er hovedregelen etter jordloven at bruksretter maksimalt kan stiftes for ti år.