Salg av boligeiendom til eiendomsutviklere kan utløse skattesmell

Skattelovens utgangspunkt er at gevinst ved salg av all fast eiendom er skattepliktig. Likeledes er tap fradragsberettiget. Loven gir imidlertid unntak fra skatteplikt for gevinst ved salg av visse typer eiendommer dersom bestemte vilkår er oppfylt.

Det viktigste unntaket gjelder egen bolig. Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri, dersom vilkår knyttet til eier- og botid er oppfylt. Dersom salget skjer eller avtales mer enn ett år etter at boligen ble ervervet (kjøpt, arvet, mottatt som gave) og du som eier har brukt boligen som egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget skjer, er gevinsten fritatt for skatteplikt.

Slik vilkårene for skattefritak er utformet, vil de aller fleste som selger egen bolig oppnå skattefritak for gevinsten.

I praksis har det imidlertid vist seg at boligsalg likevel kan bli skattepliktig – dette til tross for at vilkårene for eier- og botid er oppfylt.

Selger du boligen din til en boligutvikler/utbygger som ønsker å rive boligen og oppføre nye boliger på eiendommen, typisk et leilighetsbygg, risikerer du at Skatteetaten likevel anser salget som skattepliktig.

Grunnen er at salget blir ansett som salg av tomt – ikke salg av boligeiendom.

Skatteloven gjør ingen unntak for tomtesalg, og gevinst ved tomtesalg gir full kapitalbeskatning. Skattesatsen for 2020 er 22 %.

Denne praksisen er i og for seg ikke ny. Den har imidlertid gjort seg gjeldende i større omfang nå enn tidligere, da det de senere år har blitt vanligere med salg til utbyggere.

Boligeiendommer med store tomter og sentral beliggenhet er ettertraktet med tanke på utbyggingsformål. Dette har også medført til dels høye priser. Det har vært noe ulikartet praksis og utfall i enkeltsaker hos Skatteetaten. Det finnes eksempler på at salg av boligeiendommer med mindre tomter og hvor boligen er fullt brukbar har blitt akseptert som skattefritt, selv om salg skjer til en utbygger. I den andre enden av skalaen finnes det saker hvor et salg til utbygger medført full skatteplikt som salg av tomt.

Boligens egenverdi vil spille inn i vurderingen. Dersom boligen er nærmest rivningsklar, så skal det mindre til for å betegne et salg som tomtesalg.

Det har blitt stilt spørsmål om det er rom for en mellomløsning – nemlig at boligens verdi som bolig anses som skattefri, mens merverdi på  grunn av nybyggingsmuligheter behandles som skattepliktig tomtesalg. Det vil således måtte skje en fordeling av kjøpesummen, hvoretter kun den andel som reflekterer rent tomtesalg vil bli skattlagt. Det er imidlertid neppe rom for en slik løsning.

Salg av en boligeiendom til en boligutvikler er å anse som salg av tomt

Oslo tingrett avsa våren 2020 en dom hvor retten konkluderte klart med at salg av en boligeiendom til en boligutvikler i sin helhet var å anse som salg av tomt, og at gevinsten dermed skulle beskattes fullt ut. Retten mente at vederlaget selger mottok ved salget var motivert av eiendommens potensial som tomteformål for ny bebyggelse. Videre mente retten også at det i lys av utviklingen i det aktuelle strøket var urealistisk å oppnå en tilsvarende pris ved fortsatt bruk av den eksisterende bebyggelsen på eiendommen. Dommen ble anket til lagmannsretten. Lagmannsretten avsa dom i saken 15. januar 2021 hvor tingrettens dom ble stadfestet. Dommen er ikke rettskraftig og kan bli anket til Høyesterett.

Det kan ikke utledes direkte av skattelovens bestemmelser at det skal ha noen betydning for spørsmålet om beskatning hva som skjer med eiendommen etter salget. Praksis viser imidlertid at dette kan ha helt avgjørende betydning og medføre stor risiko for selger.

Det er mulig å innhente Skatteetatens vurdering av spørsmålet om skatteplikt før man inngår avtale om salg av sin boligeiendom. Dette gjøres ved å be om en bindende forhåndsuttalelse. Har man allerede inngått en avtale om salg og er usikker på spørsmålet om skatteplikt, anbefales det å gi tilstrekkelig informasjon om avtalen og de nærmere vilkårene ved inngivelse av skattemeldingen for det året overdragelsen fant sted. Da unngår man i alle tilfeller å bli ilagt tilleggsskatt (straffeskatt) for å gi uriktige eller utilstrekkelige opplysninger til skattemyndighetene.