Boligkjøp: Ny høyesterettsdom om risiko og kjøpers undersøkelsesplikt

Etter forbudet mot generelle «som den er»-forbehold, som ble innført i 2022, ligger ansvaret for skjulte feil og mangler i forbrukskjøp hos selger. Kjøper har fått en sterkere rettsposisjon, og selgers opplysningsplikt er skjerpet.

Den ferske dommen fra Høyesterett avklarer om, og under hvilke forutsetninger kjøpers kunnskap om en risiko for feil eller mangler ved eiendommen gjør at kjøperen mister retten til å gjøre mangelen gjeldende.

Hva har dommen å si for kjøper?

Kjøpers stilling er styrket: Dommen fastholder at selger har best forutsetninger for å skaffe et godt informasjonsgrunnlag for salget, slik at selger er nærmest til å bære risikoen også for skjulte feil og mangler som ikke regnes som vesentlige. Kjøpers undersøkelsesplikt er ikke så vidtrekkende at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøper. Det ville vært i strid med formålet bak lovendringen i 2022.

Undersøkelsesplikten er begrenset: Invitasjon til visning er en oppfordring til å undersøke boligen, men da begrenset til en vanlig, aktsom besiktigelse. Kjøper har ingen generell plikt til å undersøke boligen utover ordinær visning. Kun der selger gir en tydelig og konkret oppfordring om undersøkelser, må kjøper handle deretter. Generelle oppfordringer i salgsprospekt gir ikke plikt til utvidede undersøkelser.

Kunnskap om risiko gir ikke tap av rettigheter: Kjøper mister ikke retten til å gjøre en feil eller mangel gjeldende fordi det er opplyst om en risiko. Men har kjøperen fått informasjon om en mangel, eller gjennom tydelig omtale måtte forstå at det forelå en mangel, vil retten til å påberope denne normalt være tapt.

Det er ikke et krav om at kjøper benytter sakkyndig bistand under en visning.

Hva har dommen å si for selger?

Skjerpet opplysningsplikt: Selger må sørge for presise og konkrete opplysninger om boligens tilstand.

Særskilte forbehold må være tydelige og spesifiserte: Dersom kjøper oppfordres til undersøkelser utover den ordinære visningen, må det fremgå hva som skal undersøkes, og hvorfor. Oppfordringen må spesifiseres og begrunnes, slik at kjøper får ett dekkende bilde av problemstillingen. Standardtekster eller diffuse advarsler vil ikke kunne utløse en særlig undersøkelsesplikt med den følge at retten til å påberope mangel er tapt.

Tilstandsrapport blir viktigere: Selger bør innhente rapport fra bygningssakkyndig, da kjøper regnes som kjent med forhold som tydelig fremgår av rapport og salgsdokumenter – dette kan begrense ansvar.

Felles konklusjoner

Lav terskel for undersøkelsesplikt avvises: Risikoopplysninger eller generelle oppfordringer utløser ikke utvidet undersøkelsesplikt.

Kjøper mister ikke reklamasjonsretten ved kjennskap til risikoopplysninger.

Kjøpers berettigede forventninger er avgjørende

Praktiske råd

For kjøper: Les tilstandsrapport og salgsdokumenter nøye. Det er ingen plikt til omfattende undersøkelser eller bruk av sakkyndig.

For selger: Oppgi all kjent informasjon og bruk tilstandsrapport. Ved behov – gi tydelige og konkrete forbehold.

‍