Artikkelen er skrevet i samarbeid med advokat Marit Gridseth Flø.

Meglerstandardene er de mest brukte standardavtalene for næringseiendom, og de avtalene vi i Advokatfirmaet Øverbø Gjørtz anbefaler våre kunder å benytte som utgangspunkt for sine leieavtaler. Nedenfor oppsummerer vi de viktigste endringene i bransjestandarden, men aller først, hvorfor er disse standardene så viktige?

En fordel med bruk av standardavtaler er at det skaper forutsigbare løsninger for begge parter. De fleste problemstillinger i et leieforhold er kjent for partene, og med kjente standarder kan profesjonelle parter fokusere på de tilpasninger som er viktige i det konkrete saken. Ved salg av eiendom eller eiendomsselskap vil bruk av meglerstandard gjøre salgsprosessene mer effektive. Gode kontrakter påvirker et eiendomsselskaps resultat, og i mange tilfeller har valg av kontrakter direkte betydning for verdsettelse av en eiendom. Ofte vil det likevel være behov for skreddersøm, enten på grunn av spesielle forhold med eiendommen, eller på grunn av spesifikke behov som partene har.

En risiko ved bruk av standardkontrakter er at partene legger standardløsningen til grunn i saker der det er behov for skreddersøm. Standardavtalene er aldri fasit, men et utgangspunkt som må suppleres med konkrete vurderinger knyttet til hvert enkelt tilfelle. Den konkrete vurderingen gjør seg særlig gjeldende for eiendommer som ikke kun benyttes som kontor.

En oversikt over de tilgjengelige malene er :

1. Brukte lokaler
2. Nye lokaler
3. Brukt bygg
4. Nytt/rehabilitert bygg
5. Barehouse brukt bygg
6. Barehouse nytt bygg
7. Handelslokaler utenfor kjøpesenter
8. Handelslokaler i kjøpesenter
9. Korttidsleie handelslokaler
10. Co-working
11. «All inclusive»-avtale
12.  Fremleieavtale
13. Parkeringsavtale 

I tillegg eksisterer det følgende tilleggsavtaler og vedlegg: 

• Standard miljøavtale
• Samordningsavtale for brannforebygging
• Databehandleravtale mellom utleier og leverandør (revidert) 
• Databehandleravtale mellom utleier og leietaker (revidert) 
• Mal for overtakelsesprotokoll
• Garantidokument 
• Standard vedtekter for senterforening
• Mal for folengelse av leieforhold (ny)
• Alternativ grensesnittmatrise (ny)

Det er verdt å nevne at det nå lanseres en ny mal for forlengelse av leieforhold, som sørger for klare skiller mellom leietakers og utleiers forpliktelser ved forlengelse av leiekontrakten.

Fra lanseringen av de nye meglerstandarden vil vi særlig trekke frem tre aktuelle oppdateringer:

• Skillet mellom felleskostnader, eierkostnader og leietakerkostnader tydeliggjøres.
• Vesentlige endringer i bestemmelsen som regulerer kontrollskifte (regelen som begrenser muligheten til å endre eierskap i leietakerselskapet).
• Justeringer i «miljøforpliktelsene».

Eierkostnader, leietakerkostnader og felleskostnader

Bedre sammenheng mellom bestemmelsene
I meglerstandardene er det en tredeling som skiller mellom eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader. Dette skillet er videreført, men med en betydelig omrokkering i standardens struktur:

• Eierkostnader er nå samlet i punkt 14.
• Felleskostnader er samlet i nytt punkt 15.
• Leietakers kostnader er samlet i et nytt punkt 16.

Tidligere har det vært en reell risiko for utilsiktede konsekvenser ved skreddersøm, fordi oppbygningen av meglerstandarden har gjort det vanskelig å se bestemmelsene i sammenheng. Omstruktureringer medfører ikke store realitetsendringer, men gjør det enklere for partene å se rekkevidden av skreddersømmen.

Fordelingsnøkkel for felleskostnader 
En annen endring som er verdt å merke seg er den nye fordelingsnøkkelen knyttet til fordeling av felleskostnader. Dette er et område som i dagens standardavtale ofte har blitt glemt. I den nye standarden er areal nå angitt som utgangspunktet for fordeling av felleskostnader, med mindre annet er angitt. Det er videre presisert at endring av prinsipp for fordelingsnøkkelen krever samtykke. Dette gir større forutsigbarhet. Kontrakten bør imidlertid tilpasses i de tilfeller nytte- eller forbruksbaserte fordelinger gir en mer rettferdig løsning. Utleiere som har behov for andre prinsipper enn areal ved fordeling av felleskostnadene må således være mer oppmerksomme enn tidligere.

Lansering av ansvarsmatrise 
Den største nyheten er at det lanseres en ansvarsmatrise med oversikt over hva som er eierkostnader, leietakerkostnader og felleskostnader. Slike matriser har frem til nå vært skreddersøm i de tilfellene hvor partene ønsker en mer detaljert regulering av ansvarsfordeling enn det tradisjonelle felleskostnadsbilaget, som er en kort tekst med eksempler på felleskostnader. I de de nye standardkontraktene vil matrisen basere seg på prinsippene i leieavtalen.

Vi tror det er etterspørsel i markedet for en slik løsning. Det at matrisen nå er en del av valgmuligheten i meglerstandarden gjør at flere antagelig vil velge dette fremfor det tradisjonelle oppsettet.

En annen praktisk konsekvens av matrisen er trolig økt grad av forhandling om grensesnittene.

Kontrollskifte

Kontrollskifte skaper ofte diskusjoner i forhandlinger, og gir også utfordringer ved endringer i aksjonærsammensetningen på leietakers side. Vår erfaring er at det her er stor forskjell i markedspraksis. Store leietakere med forhandlingsmakt forhandler bort punktet. Andre leietakere påtar seg vesentlige begrensninger i muligheten til å selge bedriften sin i fremtiden, uten å være klar over det.

I den nye standarden erstattes samtykkekravet av en informasjonsplikt. Dersom utleier ønsker reelle begrensninger i kontrollskifte på leietakersiden, må utleier nå eksplisitt ta inn en alternativ bestemmelse om dette.

Vi tror bestemmelsen om informasjonsplikt fremover blir den store hovedregelen, og at den alternative bestemmelsen primært brukes der det er spesielle forhold som gjør at eierskapet hos leietaker er en viktig forutsetning for leieforholdet. Vi tror det fremover blir mindre fokus fra utleiersiden på hvem som er aksjonær i leietakerselskapet.

Miljø

Det er utfordrende å finne balansen mellom ambisjonsnivå og ønske om miljøbevissthet, samtidig som man ivaretar et helt legitimt behov for å vite hvilke kostnader utleier og leietaker har etter avtalen. De nye standardavtalene har her et ønske om å fornye de såkalte «miljøbestemmelsene», og både øke ambisjonsnivået og samle punkter om miljø ett sted i avtalen. Bestemmelsen som lanseres er gjensidig, og lik for begge parter. Den nye teksten slår fast at partene skal velge miljøeffektiv og sirkulære løsninger, men innenfor rammene av det som er teknisk egnet, økonomisk forsvarlig og praktisk gjennomførbart. Vi har ikke vurdert detaljene ennå, men forhåpentligvis vil den nye teksten gjøre rekkevidden av bestemmelsene tydeligere. Dette er nemlig et punkt som partene har slitt med å se rekkevidden av, og dermed har slettet for å unngå å påta seg utilsiktede forpliktelser.

Kravet om en egen miljøavtale for større endringer undervegs i leieforholdet videreføres, men det blir noen nyanser hvor man kan velge at utleier skal ha rett til å gjøre miljøtiltak uten leietakers samtykke. Vi går ikke inn i detaljene her, men understreker at det fortsatt vil være behov for å ta stilling til hvilke løsning man ønsker.

Øvrig

Under lanseringen av nye standarder ble det også tatt opp forhold knyttet til personvern/databehandler, merverdiavgift og den såkalte nybyggstandarden.

Har du spørsmål rundt meglerstandardene for næringseiendom? Vi har advokater med inngående kunnskap og erfaring. Ta kontakt, vi kan hjelpe deg.