Spesialrådgiver/advokatfullmektig
Publisert 02. juni 2022
Fredric Holen Bjørdal

Ny rettleiing om tomteinndeling i reguleringsplanar

Reguleringsplanar etter plan- og bygningslova (pbl.) er eit svært viktig verktøy i den norske arealplanlegginga. Arealregulering har betyding for både offentlege instansar, private planleggarar, utbyggjarar og privatpersonar.

Reguleringplaner2.jpg
Treng du bistand til plan- og reguleringsarbeid? Ta kontakt med oss.


Eit mykje omdiskutert spørsmål i reguleringsarbeid er vilkåra for bruk av eit areal generelt, og grad av utnytting spesielt. Dette fordi det får betyding mellom anna for kva for tomter som kan disponerast og byggast ut i samanheng og for kva slags eigedomar som kan førast opp på tomtearealet.

No har Kommunal- og distriktsdepartementet gitt oppdatert rettleiing om tomteinndeling i reguleringsplanar, og om berekning av utnyttingsgrad. Retningslinjene kan du lese her.

Det er ikkje strengt nødvendig å ha føresegner om tomteinndeling i ein reguleringsplan, då lova uansett stengjer for føremål som er i strid med gjeldande arealplan, eller som gir høgare utnyttingsgrad enn lova tillèt. Dessutan har kommunen kontroll med tomtene gjennom føresegner om avstandar til nabogrenser (§ 29-4) og om at tomta må vere eigna til å byggje på (§ 26-1). I tillegg gjeld det andre detaljerte føresegner som kan stengje eller avgrense moglegheitsrommet.

Dersom ein vel å gje føresegner om tomteinndeling, er det likevel nokre forhold ein må vere merksam på. Retningslinjene frå departementet seier at det kan bestemmast i ein reguleringsplan at ei eksisterande eigedomsgrense skal opphevast, trekkjast på nye måtar eller ikkje skal endrast. For nye tiltak må desse grensene då leggast til grunn, med heimel i pbl. § 12-7 nr. 1 og 2. Slik regulering blir omtala som tomteregulering/-inndeling, og kvar tomtegrensene går er viktig for utnyttingsspørsmålet, sidan grad av utnytting er knytt til tomta.

Retningslinjene slår vidare fast at for at ein reguleringsplan skal kunne heimle påbod eller forbod om endringar i eigedomsstrukturen, må føresegner om dette vere tilstrekkeleg klart formulert i planen. Det er ikkje høve til å bestemme noko i reguleringsplanen om kven som kan eige tomtene, eller å avgrense høvet til å selje eller bortfeste eigedom, med mindre det er snakk om offentlege føremål eller fellesareal.

Om eigedomsgrensene blir regulert i plankartet, bør det samtidig presiserast om frådeling eller arealoverføringar er forbode, og i kva grad det gjeld avgrensingar i høvet til grensejusteringar og samanslåingar. Desse eventuelle avgrensingane må ikkje vere så rigide at det stengjer for praktiske justeringar.

Vi kan hjelpe deg

Treng du bistand til plan- og reguleringsarbeid? Vår avdeling for plan- og bygningsrett har lang erfaring og solid kompetanse, og gir bistand til både kommunar, næringsliv og privatpersonar.

Kontakt