Partner / Advokat
Publisert 14. april 2021
Per Sverre Raknes

Hvorfor er det viktig at aktører i eiendomsbransjen bruker riktige kontrakter?

En gjentakende problemstilling for våre eiendomsadvokater er valg av riktige kontrakter. For aktører innen næringseiendom, eller hvor kjøperen er profesjonell, er det avtalefrihet. Her er det kommersielt sett viktig å bruke riktige kontrakter. For aktører i boligmarkedet kan konsekvensene bli dramatiske dersom man kommer «skjevt ut fra hoppkanten». Det er kort veg til personlig ansvar for styremedlemmer, daglig leder eller aksjonærer dersom det inngås kontrakter med forbrukere basert på feil lov.

Innledning

Denne artikkelen omhandler den viktige grensedragningen mellom tre ulike lover; nemlig avhendingsloven, bustadoppføringsloven og håndverkertjenesteloven.

Hovedprinsippene er for så vidt oversiktlige, og enkelt sagt kan man bruke følgende utgangspunkt:

  • Avhendingsloven gjelder ved salg av boliger som er ferdigstilte
  • Bustadoppføringsloven gjelder ved salg av nye boliger som ikke er ferdigstilte. Dette gjelder uavhengig om kunden selv eier tomten eller ikke.
  • Håndverkertjenesteloven gjelder for arbeider på fast eiendom som kunden selv eier. Det er imidlertid noen grensedragninger som er mer kompliserte enn det denne oversikten tar for seg. For hvor går egentlig grensen mellom ferdigstilt og ikke-ferdigstilt, og kan arbeider på eksisterende boliger bli så omfattende at lovgivningen likestiller det med oppføring av ny bolig?


Illustrasjon teknisk tegning.jpg


Grensen mellom bustadoppføringsloven og håndverkertjenesteloven

Grensen mellom bustadoppføringsloven og håndverkertjenesteloven er skjønnsmessig. I utgangspunktet kommer bustadoppføringslova bare til anvendelse på bygging av nye boliger. Oppussing og ombygging av en eksisterende bolig som kunden eier faller utenfor, og blir dermed regulert håndverkertjenesteloven.

Det gjøres likevel unntak for «full ombygging» av en slik karakter at det bør likestilles med nyoppføring. Med denne uttrykksmåten har lovgiver hatt i tankene så omfattende ombygginger at «forbrukaren med rette kan vente at bustaden er som ny». 

I tillegg til at ombygging kan bli så omfattende at bustadoppføringsloven gjelder, har spørsmålet om lovenes rekkevidde ofte kommet opp i forbindelse med at det føres opp et tilbygg til eksisterende bygningsmasse. Dersom det dreier seg om oppgradering av eldre bygningsmasse, må graden av tilbygg være ganske betydelig før tilfellet bringes innenfor lovens ramme. En utvidelse av en bolig med nye rom, vil som hovedregel regnes som et arbeid som faller inn under håndverkertjenesteloven. Først når «ombyggings- og tilbyggsarbeidet er dominerende i forhold til det eksisterende bygg», vil bustadoppføringslova komme til anvendelse. Ut fra rettspraksis ser man at avgjørelsen beror på en helhetsvurdering der tilbyggets størrelse, funksjon og forhold til den eldre delen vurderes konkret. En frittliggende fløy vil som utgangspunkt omfattes av bustadoppføringsloven, mens tilbygg som integreres tett i eksisterende bygning som hovedregel vil omfattes av håndverkertjenesteloven.

Grensen mellom bustadoppføringsloven og avhendingsloven

Dersom det er selve boligen/eiendommen som selges, vil den praktiske grensedragningen knytte seg til valget mellom bustadoppføringsloven og avhendingsloven.

Avhendingsloven vil gjelde for de fleste typer boligsalg, men vil avgrenses av de tilfeller hvor bustadoppføringsloven gjelder.

Utgangspunktet for denne vurderingen er om den boligen er ny eller ikke. Grensedragningen for full ombygging vil imidlertid være relevant også for grensedragningen mellom bustadoppføringsloven og avhendingsloven. Dersom det er snakk om en ombygging som er så omfattende at det praktisk sett gjelder en ny bolig, for eksempel at bare «skallet» står igjen av den gamle bygningen, vil bustadoppføringsloven gjelde også ved salg av fullt ombygde boliger. Dette gjelder selv om man i dagligtalen neppe vil omtale en slik bolig som et nybygg. I tillegg er det et spørsmål om den nye eller fullt ombygde boligen er ferdigstilt eller ikke på avtaletidspunktet. Dersom eiendommen er ferdigstilt, er det avhendingsloven som vil gjelde for salget. Her er det viktig å merke seg at terskelen er svært lav før man vil si at en bolig ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet. Dersom det er rydding, rengjøring mv. som gjenstår vil salg kunne skje etter avhendingsloven. Gjenstår det arbeider av håndverksmessig karakter fra selgers side gjelder imidlertid bustadoppføringsloven.

Konsekvenser av feil lovvalg

Årsaken til at det er viktig å velge kontrakt basert på riktig lov er at lovgivningen på dette området er ufravikelig. Det er derfor viktig at aktører som opererer i dette markedet faktisk foretar en konkret vurdering, slik at man unngår feil lovvalg.

Dersom det inngås kontrakt basert på håndverkertjenesteloven, selv om bustadopp­føringsloven gjelder, vil det for eksempel neppe stilles lovpålagt garanti etter bustadoppføringsloven § 12. Det samme gjelder for kontrakter etter avhendingsloven, dersom det er bustadoppføringsloven som egentlig gjelder. Merk imidlertid at det fra 1. januar 2019 også kan være lovpålagt å stille garanti etter bustadoppføringsloven § 12, selv om et salg gjennomføres etter avhendingsloven.

Rettspraksis viser at det er kort veg til personlig ansvar ved slik manglende garantistillelse. Vurderingen som foretas før kontraktsinngåelse kan derfor med fordel dokumenteres.

Også mangelsvurdering, dagmulktsregulering og håndtering av eventuelle ønsker om endret leveranse vil være annerledes for kontrakter etter bustadoppføringsloven enn for salg etter avhendingsloven eller leveranser etter håndverkertjenesteloven. Vi bistår jevnlig entreprenør, eiendomsutviklere, utbyggere og håndverkere med å etablere rutiner for valg av riktig kontraktstype for ulike prosjekter.