Rettigheter i eiendommen

 Det kan være rettigheter på en eiendom som ikke er tinglyst, og dermed ikke fremgår av grunnboken. Selv om en rettighet ikke er tinglyst, er den like fullt gyldig mellom partene som har inngått avtalen. Fravær av tinglysning kan derimot ha betydning for om rettigheten må respekteres av en tredjepart. Tinglysning av rettigheter gir nemlig rettsvern som gjør at rettigheten må respekteres av tredjeparten. Dersom en rettighet ikke er tinglyst, kan den ekstingveres (utslettes) av en kjøper i god tro, som ikke kjente til eller burde vært klar over rettigheten på annen måte.

 Elektronisk grunnbok 

Grunnboken er i dag elektronisk. Elektronisk tinglysing ble innført i april 2017. Tidligere skilte grunnboken mellom pengeheftelser og servitutter (rettigheter). Nå blir alle dokumenter tinglyst kronologisk under kategorien «heftelser». Denne endringen gjør blant annet at panthavere i større grad må vurdere hvilke heftelser som har betydning for prioriteten og muligheten for dekning. Det som tidligere ble ansett som 1. prioritets pant kan nå fortsatt være pengeheftelsen med høyest prioritet, men være registrert bak utallige eldre og nye rettigheter. 

Vi opplever enkelte utfordringer med den omleggingen som Kartverket har gjort, knyttet til elektronisk tinglysning. Det er særlig ved deling av eldre landbrukseiendommer, hvor det kanskje er tildelt rettigheter til naboer, vannverk, kraftforsyningsselskap, kommune m.m. over 100 år, at det kan oppstå problemer ved fradeling. Dersom det fradeles en tomt til fritidsbolig fra en slik eldre landbrukseiendom, vil alle rettighetene som ligger på hovedeiendommen bli med over på grunnboken til den nye fradelte tomten. Det er ikke gitt at en kjøper av en fritidseiendom synes det er greit at det ligger 50-100 heftelser på grunnboken som kjøperen ikke har kjennskap til. Da bør i så fall kjøperen kreve at selgeren innhenter, gjennomgår, sletter om mulig, forklarer og garanterer for at heftelsene ikke er relevante.

Opprydding i grunnboken

Enhver grunneier bør gjennomgå grunnboken for sin eiendom, og påse at den kun inneholder aktuelle heftelser av betydning for eiendommen. Et stort antall, og ikke minst uklare heftelser, vil kunne påvirke kjøpesummen ved salg. Det kan også vanskeliggjøre utviklingen og fremdriften ved et salg. Grunneieren bør derfor slette utløpte heftelser løpende. De fleste heftelser slettes ved samtykke fra rettighetshaveren, men det er ikke uvanlig at vedkommende rettighetshaver er død, eller at selskapet er konkurs, noe som kan skape utfordringer med å få slettet heftelsen. Kartverket, som administrerer grunnboken, har hjemmel til å slette heftelser av eget tiltak, uten samtykke fra rettighetshaver, men det er strenge vilkår for å benytte denne hjemmelen.

Vi i Øverbø Gjørtz kan bistå deg både med å sikre og slette rettigheter.

Partner/advokat

Runar Wiik / Øverbø Gjørtz

Runar er en erfaren eiendomsadvokat og bistår eiendomsselskaper og privatpersoner med eiendomsrettslige problemstillinger. Han bistår også næringslivsklienter med generelle forretningsjuridiske problemstillinger. Runar er blant annet styreleder i Sparebank 1 Nordvest og Advokatfirmaet Øverbø Gjørtz.