Advokatfullmektig
Publisert 22. november 2021
Elina Garberg Bjerkestrand

Elbilladere i borrettslag og sameier

I 2020 ble det vedtatt nye regler om elbilladere i borettslag og sameier. Bestemmelsene er inntatt i burettslagslova § 5-11a og eierseksjonsloven § 25a. Bestemmelsene trådte i kraft 01.01.2021.

Økende andel ladbare personbiler

Bakgrunnen for vedtakelsen av de nye bestemmelsene er den kraftige økningen i salget av nye elbiler. Året før vedtakelsen var 56% av alle nyregistrerte biler elbiler eller ladbare hybrider. Norsk elbilforening regnet med en økning til 60% i 2020. Totalt utgjorde elbilene 54% av nybilsalget i 2020, i tillegg kommer salget hybridene, som også hadde en økning på fra året før. Estimatet fra Norsk elbil forening var med andre ord ganske treffende.

Ved utgangen av 2020 utgjorde elbilene 12% av den totale bilparken og hybridene 10%, ifølge SSB. Gjennomsnittslevetid for en bil i dag er 11 år, og med stadig økende andel av elbiler i den totale bilparken ble det behov for å lovfeste retten til ladepunkt i borettslag og sameier. Et vesentlig poeng med lovbestemmelsen er at man skal kunne lade der man bor.

Retten til ladepunkt

Bestemmelsene som trådte i kraft 01.01.2021 er likelydende og innebærer at dersom du disponerer egen parkeringsplass i borettslaget eller sameiet, kan du kreve å få satt opp ladepunkt. På samme måte kan du kreve at det blir satt opp et felles ladepunkt dersom du har rett til å parkere på felles parkeringsplass. Styret kan kun nekte slikt ladepunkt, dersom det foreligger saklig grunn.

Saklig grunn

Hva som ligger i «saklig grunn» for å nekte etablering av ladepunkt er nærmere redegjort for i forarbeidene. Her er det spesielt økonomi og sikkerhetshensyn som utmerker seg.

  • Økonomi

Når det gjelder økonomi, skal styret ta hensyn til den økonomiske belastningen borettslaget/sameiet som helhet blir påfører den enkelte eier ved monteringen av ladepunkt. Et veiledende utgangspunkter halvparten av folketrygdens grunnbeløp, ca. 50 000 kroner.

Kostnadene må likevel veies opp mot andre relevante moment, f.eks. om borettslaget har god økonomi, gunstig nedbetalingstid og om tiltaket vil øke markedsverdien på eiendommen på en slik måte at det kommer alle andelseierne til gode. Statistikken viser at antallet ladbare personbiler øker fra år til år. Dette tilsier at det vil være et fortrinn for den enkelte beboer at det er tilknyttet ladepunkt i borettslaget/sameiet, med tanke på at sannsynligheten for at en fremtidig kjøper eier en elbil. I motsatt ende kan det tenkes at borettslaget eller sameiet nettopp har tatt opp et betydelig lån i forbindelse med andre investeringer, og at terskelen for å nekte opprettelse av ladepunkt blir vesentlig lavere enn 50 000 kroner på grunn av den totale økonomiske situasjonen. 

  • Sikkerhetshensyn

Når det gjelder sikkerhetshensyn, så er det gjerne brannfare som utpeker seg. Her er det viktig å presisere at Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap har vist til at elbil ikke medfører økt brannfare i et garasjeanlegg, så lenge lading skjer i samsvar med direktoratets regelverk. Departementet legg på denne bakgrunnen til grunn at brannfare normalt ikke vil kunne utgjøre en saklig grunn for styret til å nekte. Styret må i så fall kunne dokumentere en reell brannfare.

  • Andre relevante hensyn

Når det gjelder sikkerhetshensyn, så er det gjerne brannfare som utpeker seg. Her er det viktig å presisere at Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap har vist til at elbil ikke medfører økt brannfare i et garasjeanlegg, så lenge lading skjer i samsvar med direktoratets regelverk. Departementet legg på denne bakgrunnen til grunn at brannfare normalt ikke vil kunne utgjøre en saklig grunn for styret til å nekte. Styret må i så fall kunne dokumentere en reell brannfare.

Dersom borettslaget eller sameiet allerede har etablert et fullgodt ladetilbud, vil dette være en saklig grunn for å nekte enkeltpersoner å føre opp sine private ladere. Hvorvidt ladetilbudet er godt nok til å utgjøre en saklig grunn til å nekte, må vurderes konkret. Den enkelte kan ikke forvente ubegrenset tilgang, samtidig som at tilgangen heller ikke kan være så sjelden at en ikke får ladet bilen tilstrekkelig til normal bruk. Konkrete planer om å bygge ut felles ladestasjoner vil også kunne utgjøre en saklig nektingsgrunn.

Individuelle løsninger kan føre til effektproblem i det lokale strømnettet, som blant annet kan gjøre fellesløsninger for lading vanskelig. At borettslaget eller sameiet må oppgradere det lokale strømnettet, er i seg selv ikke en saklig nektingsgrunn. Det må likevel vurderes hva konsekvensene blir dersom en oppgraderer. Dersom oppgraderinga medfører uforholdsmessig høye kostnader, vil det som nevnt ovenfor kunne være saklig grunn til å nekte. 

 Videre kan det tenkes at det ikke finnes egnet plass for installasjon.

Kostnadene: Hvem tar regningen?

Det rettslige utgangspunktet er burettslagslova § 5-19 og eierseksjonslovens § 29. Felleskostnader skal deles likt mellom beboerne ut fra verdiene på boligene eller ut fra andre retningslinjer som går fram av bygge- og finansieringsplanen i borettslag og etter sameiebrøken i sameier.

Unntaket er når det foreligger særlige grunner for det. Da kan kostnadene deles etter nytten for den enkelte boligen eller forbruk.  Det skal her presiseres at dette er en unntaksregel som skal tolkes snevert. Fordeling etter nytte kan skje såfremt det er tale om ei utgift til et tiltak som visse andelseiere ikke kan ha nytte av.

Altså, i den grad monteringen kan sies å være en felleskostnad, skal de fordeles likt på samme måte som ved utgifter til strøm i fellesareal, vaktmester osv.

I hvilken grad ladepunktet kan sies å være en felleskostnad, beror på hvilken del av installeringen det dreier seg om, og hvorvidt laderen er felles eller ikke.

  • Betalingsløsning og oppdatering av strømanlegg betales av alle. Dette er fordi det kommer alle til gode at det foreligger et oppgradert strømanlegg og at det finnes en løsning som gjør at den enkelte beboer belastes for sitt forbruk. Dette gjelder både felles ladere og egne ladere


  • Selve laderen og oppkobling:
    • felles lader: alle
    • privat plass: disponent/eier

Utgangspunktet er at en felles lader kommer alle til gode. Også de som ikke selv har elbil. Et slikt ladepunkt øker verdien i borettslaget og gjør enheten mer salgbar.

I forbindelsen med vedtakelsen av lovendringen ble det diskutert at det ville oppleves urimelig for noen av beboerne å betale for et ladeanlegg de ikke ville benytte seg av. Svaret ble da at utgangspunktet er at beboere i burettslag, i tråd med hovedregelen, må være med og dekke utgifter til fellestiltak. Det gjelder også tiltak den enkelte ikke ønsker å benytte seg av tiltaket. Til sammenligning må alle også betale for at det anlegges lekeplasser. Det avgjørende er at tiltaket etter sin karakter kjem fellesskapet til gode. Derimot kan være aktuelt at de som ikke har eller vil kunne få en rett til å parkere på burettslagets eller sameiets eiendom når tiltaket blir vedtatt, blir holdt utenfor når kostnadene skal fordeles. Dette må likevel vurderes konkret. Såfremt den enkelte har eller vil kunne få en rett til å parkere, vil vedkommende ha anledning til å benytte seg av tiltaket.

Tips til opprettelse av ladestasjoner

  • Forankre avgjørelsen på generalforsamling eller årsmøte: Det er styret som har mulighet til å innfri laderetten, men det kan være lurt å forankre valget på generalforsamling eller årsmøte. På generalforsamlingen får imidlertid alle mulighet til å komme med sine innspill. Og det er enklere å få gjort om på et allerede negativt styrevedtak, ved å ta opp spørsmålet på nytt og se om situasjonen har endret seg, slik at det likevel kan være aktuelt å bygge ut ladere.
  • Planlegg prosessen godt: Dersom denne prosessen ikke er påbegynt i borettslaget eller sameiet er det anbefalt å starte en utredning om ladding. En god fellesløsning som er planlagt godt, vil bli billigere og bedre for alle på sikt. Det sikrer også at styret har kontroll på prosessen. Lar man ulike beboere sette opp ladere selv, risikerer man at det sette som ladere fra ulike leverandører som ikke er kompatible med hverandre. Da er det en risiko for at hele eller deler av anlegget må tas ned ved en senere anledning. Flere gode tips finnes på huseierne.no og elbilforeningen.no.

Oppsummering

Ladeplasser for elbiler er noe alle borettslag og sameier må forholde seg til de kommende årene. Det er derfor anbefalt at borettslag og sameier gjør en vurdering av hvordan de best kan løse fremtidens behov for ladestasjoner.

Når det skal avgjøres hvorvidt elbillader og tilknyttede kostnader kan sies å være en felles kostnad, kan det være mange grensedragninger og uklarheter om hvordan dette skal forstås, sett hen til borettslagets/sameiets konkrete parkeringsløsninger. Det samme gjelder hvorvidt styret har saklig grunn til å nekte å opprette eget eller felles ladepunkt. Dersom det er spørsmål som ønskes vurdert er det bare å ta kontakt.