Skrevet av Marina Opstad
Advokat
Publisert 15. februar 2021
Marina Opstad

Ansvarlig søkers ansvar overfor boligkjøpere

Høyesterett har i tre dommer de siste årene kommet til at boligkjøpere kan gjøre privatrettslig erstatningskrav gjeldende overfor ansvarshavende, ved brudd på plikter etter plan- og bygningsloven (pbl.). Dette selv om ansvarshavende og boligkjøper ikke står i et direkte kontraktsforhold med hverandre.

Den nyeste av Høyesterettsdommene (Bori III / Solem) kom i februar 2020 (HR-2020-312-A). Her ble et arkitektfirma holdt erstatningsansvarlig overfor fire boligkjøpere, som følge av at det etter innflytting viste seg å være betydelige mangler ved de nyoppførte boligene i Trondheim. Manglene beløp seg til nesten halve kjøpesummen.

Arkitektfirmaet hadde overfor kommunen og tiltakshaver tatt på seg ansvaret som ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende for arkitektonisk utforming og planløsning i byggesaken. Dommen innebærer en avklaring, men også en skjerpelse, av ansvarlig søkers ansvar i byggesaker – og må sies å være svært viktig for arkitekter og konsulenter som påtar seg denne rollen.

Boligkjøpernes interesser var erstatningsrettslig vernet

Ett annet sentralt tema som Høyesterett vurderte i saken, var om boligkjøperne, som ikke hadde et kontraktsforhold til arkitektforetaket, var vernet av reglene om alminnelig erstatningsrett.

Boligkjøpernes berettigede forventing stod helt sentralt i Høyesterett sin vurdering. Videre ble det understreket at plan- og bygningsloven sine bestemmelser om ansvar og kontroll skal sørge for at overordnede målsetninger til teknisk standard blir fulgt, og at bestemmelsene nettopp skal verne private forbrukerinteresser.

Rettspraksis

Høyesterett støttet seg på de to tidligere dommene i rekken: Bori-dommen (Rt-2015-276) og Bori II / Branncelle-dommen (HR-2017-1834-A), som gir anvisning på en «bredere vurdering» hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes vil inngå i vurderingen. Høyesterett gjorde det klart at det ikke er et vilkår om grov uaktsomhet for å komme i ansvar.

I Bori-dommen (2015) ble et boligbyggelag, som hadde påtatt seg oppgaven som ansvarlig utførende og kontrollerende i et prosjekt med ombygging av en eldre bygning med åtte leiligheter, erstatningspliktig overfor borettslaget pga. massive feil og mangler. 

  • I Branncelle-dommen (2017) ble en tømrer som var både ansvarlig søker, utførende og kontrollerende for oppføring av en enebolig med separat hybelleilighet, frifunnet fra å dekke forsikringsselskapet til andregangs kjøper sine kostnader. Forsikringsselskapet gikk ikke på selger/førstegangs kjøper fordi de også hadde forsikret denne parten. Forsikringsselskapet prøvde derfor å plassere ansvaret på tømrerforetaket. Selv om ansvarlig kontrollerende hadde gitt uriktige opplysninger til kommunen om brannskille mellom hybelleiligheten og resten av huset, tok ikke Høyesterett kravet til følge. Tømreren hadde ikke vært grov uaktsom, de byggetekniske feilene lot seg utbedre med relativt begrensede kostnader og det var gått for lang tid. Tilknytningen mellom tømrer og boligkjøper var distansert.
  • I Bori III-dommen / Solem (2020) mente Høyesterett at saken var sammenlignbar med Bori-dommen fra 2015, hvor det ble ilagt ansvar. Det ble særlig lagt vekt på at skadelidte var førstegangskjøpere av nybygde boliger, og dermed hadde en nær tilknytning til byggeprosessen. De måtte kunne stole på at de ansvarlige hadde fulgt opp sine forpliktelser, og at ferdigattesten ga et riktig bilde av kvaliteten. Høyesterett vektla også de massive manglene ved boligene – både tak, vegger og terrasser måtte rives og bygges opp på nytt.

Den praktiske betydningen av dommen og våre anbefalinger

Høyesterett har i de tidligere dommene fra 2015 og 2017 avklart at ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for byggeprosjekt, kan bli erstatningsansvarlig overfor tredjeparts boligkjøpere ved brudd på sine plikter etter plan- og bygningsloven.

I dommen fra 2020 er erstatningsansvaret knyttet til brudd på de pliktene en ansvarlig søker har, en aktør som kun skal opptre som bindeledd mellom tiltakshaver og kommunen, men som ikke selv innestår for byggets tekniske tilstand. Dette innebærer en skjerpelse av ansvarlig søkers ansvar i forhold til tidligere praksis.

Bori III-dommen utgjør samtidig en utvidelse av tredjeparts vern etter informasjonsansvaret som hittil kun har omfattet ansvar for positivt uriktig informasjon. Ansvaret i den foreliggende saken gjaldt en unnlatelse av å søke om ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner, noe som ledet til en uriktig ferdigattest.

Utfallet i saken gir grunn til å tro at mange foretak vil revurdere oppdrag som ansvarlig søker når de ser hvilken risiko det kan føre med seg. Økt ansvar vil få betydning både for tidsbruk og pris på oppdrag som ansvarlig søker.

Det er likevel slik at vilkårene for erstatningsansvar må være oppfylt for at ansvarlig søker skal kunne få ansvar. Det må foreligge et ansvarsgrunnlag, et økonomisk tap og årsakssammenheng mellom handlingen/unnlatelse og skaden. Dersom ansvarlig søker samvittighetsfullt gjør vurderinger av hvilke roller som skal ansvars belegges, i dialog med de andre foretakene, tiltakshaver og kommune, og dokumenterer de vurderinger som er gjort, vil man langt på vei kunne unngå ansvar.

I lys av dommen er det våre anbefalinger at ansvarlig søker må være særlig varsom med å påta seg slike oppgaver der de andre aktørene i prosjektet har usikker økonomisk stilling eller ikke fremstår som tilstrekkelig seriøse. I tillegg må ansvarlig søker fortløpende vurdere om man skal frasi seg ansvaret dersom tiltakshaver ikke sørger for å inngå avtaler med ansvarlige foretak på alle nødvendige områder.

I dommen legges det også uttrykkelig vekt på muligheten til forsikring i den konkrete saken. Det er altså Høyesteretts bevisste valg at resultatet vil føre til økt press på forsikringsordninger og høyere forsikringspremier for rådgivere i byggebransjen. Dette vil igjen kunne øke byggekostnadene, noe det til sist er boligkjøperne som må betale for – men dette vil da medføre en pulverisering av tapet. I stedet for at den enkelte uheldige boligkjøper må dekke tapet alene, vil kostnaden deles på alle boligkjøpere.

Enhver konsulent må være oppmerksom på at rollen som ansvarlig søker er en selvstendig rolle med eget ansvar og ikke noe man gjør ved siden av prosjekteringsarbeidet for å være grei.